Branded Residences (Part 2): กลยุทธ์ Pre−Launch ทำกำไรสูงสุด

Branded Residences (Part 2)  เจาะลึกตัวเลขจริง: เลือกอย่างไร ซื้อเมื่อไหร่ และต้องระวังอะไร (พร้อมเคสลงทุนจริงในภูเก็ต)

จากบทความก่อนหน้า →[ Branded Residences Part 1 – วิธีเลือกและหลีกเลี่ยงความเสี่ยง] 

การวิเคราะห์นี้เป็นส่วนหนึ่งของ กรอบงานการลงทุน Global Thailand Investment Framework
สำหรับ บทวิเคราะห์เชิงมหภาคฉบับเต็ม: → การย้ายถ่ายทุนโลกสู่ประเทศไทย (2025–2030)

มีผู้อ่านจำนวนมากถามเข้ามาว่า: ถ้าตัดสินใจสนใจแบรนด์แล้ว!

• ต้องเริ่มต้นอย่างไร?
• ศึกษาอะไรบ้างก่อนซื้อ?
• ผลตอบแทนจริงประมาณเท่าไหร่?
• และมีความเสี่ยงอะไรที่หลายคน "มองข้าม"?

วันนี้เราจะมาเจาะลึกให้ครบทุกประเด็น พร้อม "เคสลงทุนจริง" ของยูนิต 2 ห้องนอน วิวทะเลสาบ ที่กำลังเป็นที่สนใจในภูเก็ต เพื่อให้คุณเห็นภาพแบบจับต้องได้


สิ่งที่จะได้จากบทความนี้:

1.รู้ว่าต้องเลือกอย่างไร (How to Choose)

2.รู้ว่าควรซื้อเมื่อไหร่ (Timing)

3.รู้ว่าต้องระวังอะไร (Risk Awareness)

4.เห็นตัวเลขจริงของตลาดภูเก็ต ทั้ง Branded และ Non-Branded


1. Branded Residences ดีจริงไหมในแง่การลงทุน?

แม้หลายคน "รู้สึกว่า" Branded น่าจะดีกว่า แต่ไม่เคยมีตัวเลขจริงให้เปรียบเทียบ

นี่คือตัวเลขจากงานวิจัยระดับโลกที่ยืนยันได้ว่าการถือครองโครงการที่มีแบรนด์ มีมูลค่าที่เหนือกว่าในระยะยาว:

ผลตอบแทน Branded vs Non-Branded (จากงานวิจัยระดับโลก)

• ราคาขายต่อสูงกว่า 20-30%
• เติบโตเฉลี่ย 4.57% ต่อปี
• อัตราการเข้าพัก (Occupancy) สูงกว่า 12-18%
• Yield เฉลี่ยสูงกว่าตลาด 1-1.5%
• ระยะเวลาปล่อยเช่าได้เร็วกว่า 25-30%

ที่มา: Knight Frank Global Branded Residences Report, Savills Research, Colliers Thailand (2023-2024)



2. ซื้อเมื่อไหร่ สำคัญที่สุด: ทำไมต้อง Pre-launch?  

นี่คือ 4 ข้อได้เปรียบสำคัญ:

     1) ราคาต่ำสุดที่โครงการจะเปิดขาย  ช่วง Pre-launch จะอยู่ประมาณ ต่ำกว่าราคาเปิดจริง 5-12%

     2) ได้ยูนิตที่ดีที่สุดก่อน (ตำแหน่งดีที่สุด) เช่น ชั้นสูง วิวเปิดตรง คีย์ห้องสวย

     3) ผลกำไรวันโอนเกิดขึ้นทันที (Paper Gain) ตัวอย่างจริงจากภูเก็ตปี 2022-2024

         โครงการ Branded เปิดราคาขึ้นเฉลี่ย 5-8% ต่อปีจาก Pre-launch ถึง Day of Transfer

     4) Margin สำหรับ exit strategy สูงกว่า เพราะต้นทุนต่ำกว่าผู้ซื้อรอบหลัง

3. ตัวอย่างเคสลงทุนจริง (Real Case)

ยูนิต Branded Residences แบบ 2ห้องนอน | 1xx sqm | Lake View

ข้อมูลจริงของโครงการในภูเก็ต ( สงวนสิทธิ์ไม่เปิดเผยชื่อโครงการ) )
 

• [ xx%] × 30,xxx,xxx = 1,879,380 THB ต่อปี  
•  [รวม xx ]ปี 5,638,140 THB  (คลิกด้านล่างรับรายงานลงทุนเต็มรูปแบบ)

    B ) กำไรจากการขึ้นราคาตอนโอน (Capital Gain)

• 30,xxx,xxx × 5% = 1,566,150 THB
  
  

    C ) มูลค่าของสิทธิพิเศษ

• เช่น คืนพักโรงแรมระดับโลก (7-14 คืน / ปี):
• โดยเฉลี่ยราคาห้องพัก 8,000-15,000 THB / คืน
• มูลค่าต่อปี: 56,000 - 210,000 THB
• สิทธิยื่นขอ Elite Visa สำหรับต่างชาติ
• มูลค่า: 20,000-50,000 THB ต่อปี
• รวมสิทธิ์มูลค่ารวมประมาณ 110,000-260,000 THB/ปี

• [Yieldx x] ปี: ~5.6M
• Capital gain: ~1.56M
• สิทธิพิเศษ (x ปี): ~300k-700k
• ผลตอบแทนรวม (x ปี): ~7.4-7.9 ล้านบาท

 
นักลงทุนมืออาชีพใช้หลักคิดแบบนี้ในการตัดสินใจ
พวกเขาไม่ได้ถามว่า “โครงการนี้ดีไหม” แต่จะถามว่า:
• ทางออก (Exit) ชัดเจนหรือไม่
• สภาพคล่อง (Liquidity) แข็งแรงแค่ไหน
• ความเสี่ยงขาลง (Downside) ถูกควบคุมไว้หรือยัง

หากคุณกำลังประเมินการลงทุนในภูเก็ตอย่างจริงจัง
การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้วยกรอบคิดที่เป็นระบบจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้มั่นใจขึ้น

→ ขอรับคำปรึกษาด้านการลงทุนแบบส่วนตัว

 4. ตารางเปรียบเทียบ Branded vs Non-Branded (เวอร์ชันรวม)

ตารางเปรียบเทียบภาพรวมการลงทุน

 5. ตารางเฉพาะสิทธิพิเศษ Branded Residences (ไม่ระบุชื่อแบรนด์)

6. ขั้นตอนการลงทุนจริง (จากประสบการณ์ผู้ซื้อที่สำเร็จ)

• โรงแรมหลายแห่ง
• คะแนนสะสม
• โอนสิทธิทายาทได้บางส่วน

• การันตีกี่ปี?
• ระบุในสัญญาหรือไม่?
• ผู้บริหารรายได้เป็นโรงแรมหรือดีเวลลอปเปอร์?

   Step 4: คำนวณผลตอบแทนรวม (Total Return)

   ไม่ใช่ yield อย่างเดียว แต่รวม:

• capital gain
• value of benefits
• free stays
• exchange rights

    Step 5: วาง Exit Strategy

• ขายปีที่ 5 หรือ 7 คือกำไรสูงสุดจากสถิติ branded ทั่วโลก

7. ความเสี่ยงที่ต้องระวัง (Risk Awareness)

 คำเตือน / Disclaimer
ข้อมูลตัวเลขและตัวอย่างการลงทุนในบทความนี้เป็นเพียงการอ้างอิงเบื้องต้น ผู้สนใจควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและอสังหาริมทรัพย์ก่อนตัดสินใจทุกครั้ง เนื้อหานี้จัดทำขึ้นอย่างเป็นกลาง ไม่มีเจตนาเปรียบเทียบหรือโจมตีดีเวลลอปเปอร์รายใด การเลือกซื้อหรือการลงทุนขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ ความต้องการ และเกณฑ์การประเมินของผู้ซื้อเป็นหลัก

ศึกษาข้อมูลการลงทุนต่อเนื่อง
เนื้อหาด้านล่างนี้สนับสนุนการตัดสินใจลงทุนเชิงกลยุทธ์

แหล่งอ้างอิง (Research References)

• Knight Frank Global Branded Residences Report 2020-2024
• Savills World Research: Branded Residences 2019-2024
• Colliers Asia Pacific Residential Research 2021-2024
• JLL Branded Residence Insights (Asia focus)
• Marriott International Branded Residences Report
• Forbes Real Estate Council Branded Lifestyle Trends
• CBRE Thailand & APAC Luxury Residential Market Outlook 2022-2024